1、利用已有土地，投资建设哪种类型的物流园区？

物流园区的类型较多，常见的有商贸型物流园、仓储配送型物流园、公路港物流园、生产型物流园、综合型物流园、多式联运物流园等，不同类型的物流园对地块的地理位置、交通条件、周边环境等有不同的要求，可根据已有土地的基础条件来初步确定其类型。

如地块周边有专业市场布局较多或具有一定的商贸市场资源的，可考虑商贸物流园，如地块处在或临近工业园区、高新区、工业集聚区等，则可考虑生产型物流园或仓储配送型物流园，如地块位于城乡结合部或高速公路出入口附近，则可考虑城市物流中心（包括公路港、分拔中心、区域配送等）。当然物流园最终类型的确定，是多种因素和条件决定的，需要综合分析论证。

2、拟投资建设物流园，如何选择适宜的园区地块位置？

不同类型的物流园对其选址有不同要求，包括自然条件、经济环境、区位交通等因素。其中，区位交通是物流园选址的重要因素之一。通常情况下，具有货物集散、转运分拔、专线运输等区域物流功能的园区，适宜选址在城市对外交通国道沿线、高速公路出入口附近、城市外环路等城乡结合部的区位上；具有城市配送、流通加工等物流功能的园区，适宜选址在货运车辆交通限行区外的城市环路附近；具有展示交易、商贸物流、仓储配送、零担快运等物流功能的园区，应选址在专业市场、交通枢纽等附近，且货运车辆交通非管制或限时段管制区。

3、如何确定物流园区的项目定位，主要包括哪些内容？

物流园区项目定位，需要根据项目的区位交通条件、产业环境、城市规划、物流市场、企业资源优势、企业发展战略等方面综合考究确定的，主要包括总体定位、功能定位、市场定位、业务定位、目标市场、形象定位等内容。

4、现代物流园区有哪些运营模式？

现代物流园区的主要运营模式包括平台运营、总包运营、业务运营、合作运营、物业运营等，不同的运营模式对运营团队的人员结构、业务水平和管理能力要求不同。现代物流园区的运营不是单一模式，通常情况下，根据不同运营阶段可引入不同运营模式，形成多种合理的模式组合。

5、如何设计物流园区的盈利模式

从园区运营角度讲，现代物流园区的盈利模式主要有：资产型物业收益、平台型运营收益、业务运营型收益等，资产型收益较为传统且收益增长空间受限；平台型收益可以突破园区建设规模制约，收益增长空间较大，与平台运营水平、资源整合能力、园区流量等有关；业务型收益是园区选取具有竞争力和控制性业务开展经营，以带动园区生态业务链及增加盈利空间。

6、如何构建物流园区运营的业务体系？

物流园区业务体系分为园区平台业务和园区运营方业务两个层次。园区平台业务是指整个园区能够提供的业务，包含园区运营方的业务。

物流园区在整体定位确定以后，就可以细化业务体系，一般分为运输、仓储、配送、装卸搬运等基础型业务，根据园区定位的差异，还包含工业物流供应链业务、保税、供应链金融等。园区运营方则根据自身的资源优势，从中选择合适的业务，以自营或者联营的形式，获取收益。

7、除了物业（资产）出租以外，物流园区还可以自营增值业务？

园区可以根据自身情况，选择自营共仓共配、供应链金融、车辆调度指挥、餐饮住宿、加油保险、货车销售等业务。

8、通常情况下，物流园区的配套服务功能有哪些？

物流园区配套主要为生活配合和办公配套两类。

生活配套中，围绕着为“人”“车”服务2条线，形成住宿、餐饮、娱乐、维修、停车、加油等业务；办公配套则主要为工商、税务、银行、园区日常办公等提供服务。

9、有关物流园区的容积率、投资强度？

容积率：根据规定，多层仓库容积率不宜超过1.5，一般物流园区的容积率在0.6-0.8左右（当地政府有明确规定的例外）。

投资强度：目前东部地区物流园区投资强度约为300万/亩，中西部地区在100-200万/亩左右。

10、物流园区建设用地的土地性质有哪几类？

一般情况下，我国物流园区用地性质为二类：仓储用地和工业用地。但个别城市（如唐山、太原等）物流用地是按商业用地出让。

利用仓储用地和工业用地开发建设物流园区或物流设施，作为单个项目只能有一个产权单位，不可分割，物流及相关设施只能租赁使用权，不能出售产权；利用商业用地开发建设物流园，各类设施可分割成不同产权人（产权单位），即可分割出售。

11、为什么物流园区需要分期开发建设？

通常情况下物流园区占地面积较大，大都在数百亩及以上，从园区开发建设到培育成熟需要一个若干年的发展过程。综合考虑到园区业务引入次序、市场培育过程、建设资金滚动投入、不同设施阶段性市场需求、园区物业不同时期递增价值，物流市场各种不确定性等因素，分期开发成为园区规划建设的必要措施和市场策略。

12、为什么说项目策划是物流园区项目推进工作的逻辑起点？

物流园区是属于市场化运营项目，不是单一的工程类项目。它需要综合考虑物流园的项目定位、目标市场、市场需求、运营业务、运营模式、商业业态等因素，确定园区功能规划、空间布局、建筑要求、经济指标、收入结构、分期建设等，一开始就需要结合业务运营及管理要求来推进各阶段工作。

物流园区策划主要包括上述工作内容，成为项目规划设计、可研编制、方案设计、招商策划、运营策划等各阶段性工作推进的重要依据和专业性指导。如没有物流园商业策划，项目可研编制就成为无源之水，总体规划、详细规划等就没有需求依据，建筑设计就很难满足和招商和运营要求。所以说项目策划是物流园区项目推进工作的逻辑起点。

13、通常情况下，合理的物流园区投资回收期应该多少年？

物流园区作为基础型重资产投资，投资回收期较长，一般在9-11年之间。

对于投融资企业来说，一般要求5~7年回收，此时物流园区可以根据情况，适当销售一部分，加快投资回收期。

14、编制物流园区可行研究报告与工程可行性研究报告的主要区别是什么？

物流园区可行性研究是基于市场运营基础上的研究，其市场需求、运营模式、业务构成、商业模式及盈利模式是项目财务可行和投资可行的重要依据，同样的建设内容和建设投资，不同的商业模式下可得出不同的研究结论（可行或不可行），绝不可以工可研的思路和方法编制物流园区项目可行性研究报告。

15、物流园区项目推进的阶段性工作有哪些？

物流园区项目推进可分为四个阶段性工作：

（1）物流园区决策阶段：市场调研、项目策划、可行性研究等

（2）物流园区准备阶段：修建性详细规划、方案设计、初步设计、施工图设计等

（3）物流园区实施阶段：工程施工、项目培训、项目推介（预招商）等

（4）物流园区招商运营：项目招商、项目开业、运营管理等

16、物流园区投资项目的征地立项与报批报建的基础工作内容要求

（1）需要对接政府相关部门，沟通有关投资项目，可编制项目策划（投资方案、商业计划书等）

（2）投资企业征地，上报政府相关部门预审，可编制项目建议书

（3）项目立项和办理征地手续，可编制项目可行性研究报告

（4）企业内部初步决策，可编制项目商业策划

（4）企业内部需要投资决策/项目政府立项，可编制项目可行性研究报告

（5）项目需要报规，需要编制项目总体规划/修建性详细规划

（6）项目需要报建，需要开展项目建筑方案设计

（7）物流园区进行EPC或工程总承包招标前，需要进行初步设计

（8）项目需要申请开工许可，需要开展项目施工图设计。

17、物流园区内的主次干道宽度设定？

（1）园区主干道：直行单行道≥5m,直行双行道≥9m，转弯半径≥12m，转弯处局部加宽；

（2）园区次干道: 直行道≥6m，转弯半径≥12m；

（3）消防通道：直行道≥4.5m，转弯半径≥6m，确保环通。

18、物流园区内的多个仓库平行布局的正常库间距怎么确定？

（1）仓库之间单个装卸平台：库间距≥30m；

（2）仓库之间为两个仓库装卸平台：库间距≥45m。

19、如何合理设置物流园区出入口？

（1）出入口设置应与交通规划相结合，满足交通规划要求；

（2）出入口设置应满足车辆出入安全、高效、顺畅；

（3）出入口设置应满足未来车辆交通辆需求；

（4）出入口设置应考虑外部道路交通量，通过出口、入口分离保证交通高效；

（5）出入口设置应与物流园区性质特征结合，满足园区人车分流需求。

如您对以上问答感兴趣，详询010-68519199，18612806891(专家24小电话），可与专家深度沟通！